為貫徹落實(shí)自然資源部《關(guān)于全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民工作的通知》(自然資發(fā)[2018]60號(hào))文件精神，依據(jù)《關(guān)于做好農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記成果更新匯交準(zhǔn)備并開展試點(diǎn)工作的通知》要求，浦口區(qū)被選為本輪集體土地所有權(quán)登記成果更新匯交省級(jí)試點(diǎn)區(qū)之一，并于2021年3月正式啟動(dòng)本項(xiàng)工作，并通過公開招標(biāo)確定了北京世紀(jì)安圖數(shù)碼科技發(fā)展有限責(zé)任公司作為項(xiàng)目實(shí)施單位。現(xiàn)就試點(diǎn)的具體工作流程，以及推進(jìn)過程中的問題處理方式，結(jié)合市自然資源確權(quán)登記局下發(fā)的寧確權(quán)登記[2021]17號(hào)文內(nèi)容做具體的闡述和剖析。

試點(diǎn)前期，根據(jù)江蘇省廳擬定的三種試點(diǎn)思路，省廳要求各試點(diǎn)區(qū)結(jié)合自身區(qū)域的特點(diǎn)統(tǒng)籌開展試點(diǎn)工作。經(jīng)討論，浦口區(qū)采取了以原農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合第三次國土調(diào)查、年度變更調(diào)查、所有權(quán)變更登記數(shù)據(jù)以及外業(yè)實(shí)地補(bǔ)充調(diào)查，進(jìn)行所有權(quán)宗地邊界的修正，以及所有權(quán)登記成果與第三次國土調(diào)查數(shù)據(jù)不一致處，納入今后年度變更調(diào)查工作中的工作思路。由于本次登記是基于南京市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行變更，區(qū)別于2012年的發(fā)證系統(tǒng)，因而本次的試點(diǎn)內(nèi)容除完成變化宗地的數(shù)據(jù)成果更新外，還要按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)的整理、轉(zhuǎn)繪、變更、建庫、入庫工作，并在此基礎(chǔ)上按照省級(jí)要求和數(shù)據(jù)匯交標(biāo)準(zhǔn)將整合后成果匯交至省廳。另外，從本次登記范圍角度來看，結(jié)合歷史登記情況及檔案材料、圖形數(shù)據(jù)的分析比對(duì)，本次登記僅針對(duì)變化宗地重新登記發(fā)證，對(duì)證書、檔案齊全且未變化的宗地做數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)繪后，導(dǎo)入南京市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)并形成登記簿。

1、數(shù)據(jù)整理與分析

依據(jù)省廳《關(guān)于做好農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記成果更新匯交準(zhǔn)備并開展試點(diǎn)工作的通知》要求，本次更新要利用好已有登記成果，采取“內(nèi)業(yè)為主、外業(yè)為輔”的工作原則。在數(shù)據(jù)分析前，項(xiàng)目組收集并整理了2012年集體土地所有權(quán)初始登記、2014-2015年集體土地所有權(quán)變更登記、年度變更調(diào)查、歷年征地紅線以及第三次國土調(diào)查等成果資料，全面分析集體土地所有權(quán)初始登記、變更登記、變更調(diào)查成果以及第三次國土調(diào)查成果的集體土地范圍差異，并結(jié)合國有發(fā)證宗地，宅基地發(fā)證宗地?cái)?shù)據(jù)以及歷年征地?cái)?shù)據(jù)，逐個(gè)分析權(quán)屬變化的原因、分類標(biāo)注、制定處理規(guī)則，并按照實(shí)際情況開展外業(yè)核查。

本次試點(diǎn)工作的核心是內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的分析和整理，在此過程中，對(duì)于原權(quán)屬線與各類圖形數(shù)據(jù)間的不一致，我們主要通過以下方式處理：

01 與三調(diào)數(shù)據(jù)的銜接方面：

①因坐標(biāo)轉(zhuǎn)換、拓?fù)湔{(diào)整導(dǎo)致所有權(quán)權(quán)屬與三調(diào)村界不套合（如下圖所示）：

因坐標(biāo)轉(zhuǎn)換等原因造成精度上的偏差，依據(jù)三調(diào)村級(jí)界線進(jìn)行調(diào)整。這樣做的目的是考慮到三調(diào)村級(jí)界線在三調(diào)作業(yè)中已經(jīng)消除了過密點(diǎn)和尖銳角以及因坐標(biāo)轉(zhuǎn)換造成的偏移等拓?fù)鋯栴}，另一方面采用三調(diào)的村界也符合當(dāng)前省廳的更新要求。

②因三調(diào)地類的修正導(dǎo)致村級(jí)界線與原權(quán)屬界線不一致（如下圖所示，紅色部分為三調(diào)村界、藍(lán)色部分為原登記權(quán)屬線）：

對(duì)于三調(diào)村界因地類修正調(diào)整導(dǎo)致與原權(quán)屬線不一致的情況，在試點(diǎn)中，浦口區(qū)沿用了原集體土地所有權(quán)界線，未做調(diào)整。從精度方面考慮，2012年登記界線根據(jù)1比5000地形圖成果上圖并現(xiàn)場指界確認(rèn)，三調(diào)根據(jù)國家下發(fā)的分辨率1米的影像進(jìn)行地類的上圖，村界根據(jù)地類的走向進(jìn)行調(diào)整，前者調(diào)查精度更高。

③因新增協(xié)議書導(dǎo)致和三調(diào)村級(jí)界線不一致（如下圖所示）：

針對(duì)此類問題，試點(diǎn)中的做法是以新簽協(xié)議書的權(quán)屬界線為依據(jù)。而對(duì)于登記本身而言，權(quán)屬協(xié)議書應(yīng)作為確認(rèn)權(quán)屬范圍最有力的依據(jù)之一。

02?與管理數(shù)據(jù)銜接方面

①因土地征收更新集體土地所有權(quán)界線：

將歷年征地?cái)?shù)據(jù)與權(quán)屬底圖相疊加，依據(jù)已征地范圍，變更權(quán)屬邊界。同時(shí)，與相關(guān)部門核實(shí)征收地塊的批后實(shí)施情況，對(duì)批后實(shí)施暫未完成的地塊，數(shù)據(jù)正常入庫，但暫不做登記處理。

②核實(shí)國有已發(fā)證數(shù)據(jù)更新集體土地所有權(quán)范圍：

對(duì)于歷史上已發(fā)證的國有范圍，圖形上扣除國有部分后，辦理所有權(quán)變更登記。

③因行政區(qū)劃調(diào)整更新原集體土地所有權(quán)登記成果：

因行政區(qū)劃調(diào)整的，依據(jù)相關(guān)批文內(nèi)容，調(diào)整原所有權(quán)數(shù)據(jù)。由于浦口區(qū)試點(diǎn)街道的行政區(qū)劃調(diào)整基本是整村變更至新的行政區(qū)。因此，變更內(nèi)容主要是對(duì)權(quán)利人名稱、地址的調(diào)整，權(quán)屬范圍未變化。

2、制作已登記各村組名稱清冊(cè)，與村（社區(qū)）核對(duì)變化情況

圖形數(shù)據(jù)處理完成后，以村（社區(qū)）為單位，制作已登記的名稱清冊(cè)并與對(duì)應(yīng)村（社區(qū)）核對(duì)。做此項(xiàng)工作的目的在于上文提及我們本次試點(diǎn)對(duì)于沒有變化的宗地采取的是數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)繪后導(dǎo)入系統(tǒng)，不重新登記的方式。因此，內(nèi)業(yè)只能核對(duì)圖形數(shù)據(jù)的變化情況，對(duì)于因區(qū)劃調(diào)整或合組、撤組等原因造成的村組名稱變化情況需提前與社區(qū)核實(shí)，提高后續(xù)收件的效率。需要注意的是，因歷年來村組名稱變更頻繁，管理相對(duì)混亂，對(duì)于社區(qū)反饋的名稱不一致情況不能一概而論。分析思路一般分以下幾種情況：

①針對(duì)名稱不一致的村組，核對(duì)原發(fā)證檔案，如原登記發(fā)證檔案與本次村組申請(qǐng)登記名稱一致，那說明是由上一輪的登記錯(cuò)誤導(dǎo)致，做更正登記處理。

②對(duì)于名稱變化的村組，需提供名稱變化的相關(guān)文件，村一級(jí)的提供民政部門備案或區(qū)政府印發(fā)的批文，組一級(jí)的提供街道政府印發(fā)的相關(guān)批文。如沒有名稱變化的依據(jù)，本次登記的權(quán)利人名稱沿用上一輪登記成果。

③對(duì)于批文內(nèi)容未提及村組變化沿革的，需填寫情況說明并由社區(qū)、街道蓋章確認(rèn)。例如：XX社區(qū)原有40個(gè)村民小組，本次登記時(shí)提供的村組名稱管理文件中提到該村下設(shè)13個(gè)組，未提及具體小組間的合并變化情況。因此，針對(duì)類似情況，為保證登記的準(zhǔn)確性、嚴(yán)謹(jǐn)性、合法性，需提供補(bǔ)充說明。

3、收件與外業(yè)核實(shí)

過濾掉權(quán)屬未發(fā)生變化且檔案證書齊全的宗地后，對(duì)于余下的變化部分開展收件工作。收件的基礎(chǔ)材料有：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表、村組法人（負(fù)責(zé)人）身份證明書、不動(dòng)產(chǎn)登記委托書、原集體土地使用權(quán)證書。

關(guān)于申請(qǐng)集體土地所有權(quán)變更登記的委托人，組一級(jí)由組長代為申請(qǐng)，村一級(jí)由村主任代為申請(qǐng)。對(duì)于小組暫無組長或其他原因無法履行登記手續(xù)的，可參考寧國土資[2003]163號(hào)文件內(nèi)容：村民小組機(jī)制不健全，不能履行登記手續(xù)的，可以由該村民小組所在的村民委員會(huì)代理申請(qǐng)。

收件時(shí)，如遇到村組對(duì)權(quán)屬范圍有異議的，需開展外業(yè)調(diào)查核實(shí)，涉及到村界的，暫不調(diào)整，納入年度變更調(diào)查時(shí)調(diào)整，涉及到組界的，重新簽訂權(quán)屬協(xié)議書后調(diào)整。

收件時(shí)，對(duì)于村組提出宗地涉及非規(guī)征地的問題，沿用上一輪登記成果，不改變?cè)貕K登記的權(quán)利人。對(duì)于征地剩余地塊，村民已安置或搬遷，在無撤組批文的前提下，登記在原村組名下。

4、數(shù)據(jù)建庫、入庫及權(quán)籍調(diào)查表制作

依據(jù)收件的材料，修改整理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)與材料相匹配。整理權(quán)屬協(xié)議書和地籍調(diào)查表等資料，將權(quán)屬協(xié)議書編號(hào)關(guān)聯(lián)各權(quán)屬邊界，制作完整的權(quán)屬結(jié)合圖（如下圖所示）。并將協(xié)議書編號(hào)掛接至權(quán)籍調(diào)查表中的界址簽章頁，權(quán)籍調(diào)查表作為材料之一放入檔案中。

集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)是土地管理、各類登記的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)。在試點(diǎn)中，我們結(jié)合區(qū)內(nèi)實(shí)際情況，在省廳、市局的指導(dǎo)下，以探索一條理論結(jié)合實(shí)際，可復(fù)制、可推廣的集體土地所有權(quán)變更登記流程為目標(biāo)，為后續(xù)其它地區(qū)開展集體所有權(quán)變更登記更新工作提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

供稿：東部交付/江蘇交付中心 袁立濤?

編輯：譚琳

審核：張偉

審簽：祝欣欣